作者 | 燕大再講一下樓市，因?yàn)閷?shí)在是太重要了。國(guó)人的主要負(fù)債和資產(chǎn)就集中在房產(chǎn)上，毫不夸張的說(shuō)，有房的，多數(shù)身家都在房產(chǎn)上，沒房的，哪怕租房也必然受影響；另外，新一線的杭州市突然放的大招也著實(shí)過(guò)于震撼。要知道政策面在前面一年多不斷釋放樓市利好，也沒有哪個(gè)核心城市一步到位釋放三個(gè)大招。廣州，限購(gòu)區(qū)120平以上的住房放開限購(gòu)，支持“租一買一”“賣一買一”，也就是說(shuō)，把舊房掛牌租賃或出售的再買可減相應(yīng)套數(shù)；北京，已在京有1-2套房的，可在五環(huán)外再購(gòu)1套；上海，官方出面介紹中介和房企，幫居民解決賣舊房和買新房，實(shí)現(xiàn)‘以舊換新’；深圳，分區(qū)調(diào)整限購(gòu)，非當(dāng)?shù)貞艏?年社保即可在非限購(gòu)區(qū)買房，之前是3年，有戶口且兩孩（未成年)家庭可在限定區(qū)再買1套，納稅100萬(wàn)或10人以上公司，可以公司名義再限定區(qū)買房；成都，全面取消限購(gòu)，不再審核購(gòu)房資格?？吹贸鰜?lái)，大家哪怕抄作業(yè)也是充分發(fā)揮‘主觀能動(dòng)性’，有的純屬隔靴搔癢，成都的松綁力度比廣州更大。再看杭州呢，上面幾城有的它都有、別人沒的它也有。不但全面取消限購(gòu)，還同步放開買房落戶，還活學(xué)活用，只要把舊房掛牌待售，再買就算首套，可享受首套低利率。而且關(guān)鍵是，杭州作為長(zhǎng)三角中心城市之一，新一線城市，全面取消限購(gòu)、買房落戶這兩樣重磅利好無(wú)異于在當(dāng)前幾大核心城市同臺(tái)搶人背景下投下一顆核彈。等于在北上廣深釋放終極大招之前占據(jù)絕對(duì)的先手，虹吸全國(guó)人才，尤其對(duì)同處長(zhǎng)三角的大上海、蘇州都將形成虹吸壓力。畢竟目前從宏觀上來(lái)看，房地產(chǎn)是個(gè)存量市場(chǎng)，也就是買方市場(chǎng)，掛牌賣房者眾，房?jī)r(jià)最終取決于買家。買家的數(shù)量是既定的，那么接下來(lái)抄杭州作業(yè)的城市或?qū)⒃焉涎?。話說(shuō)回來(lái)，眾多核心城市已然紛紛釋放重大利好，樓市會(huì)不會(huì)起底反彈？根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，五一假期，樓市僅北京、成都、濟(jì)南3成成交表現(xiàn)好于去年，主要因素可能就是成都和北京趕在五一前松綁了限購(gòu)。另外據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，五一假期，廣州新房日均成交0.73萬(wàn)平米，同比下降65%，降幅是一線城市中最大的，而北京同比上漲19%，深圳和上海分別同比下降32%和62%。按理說(shuō)北上廣深四大城市擁有大量外地購(gòu)房客和本地需求，而且還是正值黃金假期，但是除了剛松綁限購(gòu)五環(huán)外的北京，其余三城哪怕廣州深圳都在早前就已釋放利好，但同比仍然大幅下降。所以由此也可見，對(duì)于房地產(chǎn)的中短期未來(lái)并不能太樂(lè)觀，一方面兩極分化必然會(huì)更加嚴(yán)重，貴的更貴、降的繼續(xù)降，另一方面，只怕后續(xù)政策力度會(huì)超出想象。那么，如果樓市繼續(xù)不景氣，政策面會(huì)再釋放什么大招？說(shuō)到這個(gè)，我倒想起了美帝08年次貸危機(jī)，為什么會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)，原因很多，但主要有以下幾點(diǎn)：1，底層資產(chǎn)質(zhì)量差。一開始買房可能只要兩成首付，之后逐漸降低，0.3成首付甚至零首付、超貸，換句話說(shuō)買房的人從一開始能付得起兩三成首付的中產(chǎn)及以上，到后面哪怕沒啥收入的人也能全靠貸款買房，中介、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為賺錢閉著眼蓋“蘿卜章”，金融機(jī)構(gòu)閉著眼放款。到2006年，據(jù)報(bào)道，美帝8成的房貸是由中低收入及以下人群在背著，這就意味著房貸形成的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量極差。2，金融機(jī)構(gòu)、掮客、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等等閉著眼出具合格評(píng)級(jí)、研究出種類繁多的房貸衍生品，衍生品投到資本市場(chǎng)上買賣交易，資產(chǎn)證券化像放衛(wèi)星一樣迅速膨脹，賣向全球投資者。3，即使購(gòu)房人斷供也是無(wú)追，只要把抵押給金融機(jī)構(gòu)的房子扔給金融機(jī)構(gòu)就能直接免債，即使個(gè)人資不抵債也能走個(gè)人破產(chǎn)，輕松甩掉債務(wù)然后‘開開心心’去流浪，成為美麗風(fēng)景線。這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)就極容易形成斷供潮。暴雷就在一瞬間，大量中低收入及貧困人群支付不起高額房貸，金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)敞口空洞，隨機(jī)的一個(gè)多米諾骨牌倒下瞬間就自下而上引爆資本市場(chǎng)，買了房貸衍生品的全球投資者瞬間血本無(wú)歸。在暴雷前一刻，個(gè)別華爾街之狼捂著蓋子向全球投資者低價(jià)甩賣即將成為廢紙的房貸衍生品，成功踩著落水者上岸...拋開復(fù)雜的金融不談，就說(shuō)房地產(chǎn)，美帝的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可能是我們政策摸石頭過(guò)河的石頭，是下限。就拿首付比例來(lái)講，前兩年有磚家建議實(shí)行零首付，但老美的教訓(xùn)擺在這，政策面的底線思維一定是存在的，中短期內(nèi)不可能零首付，哪怕1成首付都不太現(xiàn)實(shí)。但是，如果以老美的教訓(xùn)為下限的話，那么在這個(gè)下限和當(dāng)前政策之間，可調(diào)控范圍還是極廣的。如果中短期內(nèi)住房交易量難以托住，那么后續(xù)政策面必然會(huì)朝著這個(gè)下限方向調(diào)節(jié)！現(xiàn)在再反觀‘準(zhǔn)一線’城市杭州全面取消限購(gòu)及買房落戶，或許就是房地產(chǎn)周期中的又一重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。-End -希望和你一起共鳴！weixin-queen2019