去年，除了少數城市之外，很多城市停止或者放寬了關于“限購、限貸、限售、限價”的樓市規定；去年9月， “限墅令”松綁，國家自然資源部發文建議取消遠郊區容積率1.0限制，與2003年施行相隔了21年；3月26日，深圳市規劃和自然資源局停止執行《關于按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》被證實，預示著施行了18年的“9070政策”正式退出房地產市場；3月27日，北京一份《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》成“失效”狀態，說明“離婚三年內不得京內購房”文件被停止執行。之前樓市出臺的限制性政策接連被取消，這樣的動作后期或許還會繼續，都是為了落實去年7月份在高規格會議上領導的指示：“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”的要求。一、房地產走向已成明牌近幾年，樓市進入深度調整期：1、城鎮化率超過了66%，達到了高位，再往上發展速度相比之前減緩。2、根據央行公布的數據，國內城鎮家庭的住房持有率占比96%，其中41.5%的家庭擁有兩套及以上房產，且人均住房面積達到了41.76平方。當前樓市住房已經基本上滿足了 “有房住”的需求，但同時也突顯人們對居住好房子的需求，即“住好房”與供給側結構失衡之間的矛盾。所以，近兩年來，國家對房地產市場的表述也在不斷的發生變化。比如，今年兩會報告上有“要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式”。兩會后，住建部倪虹部長在答記者問時，談到房地產市場將“完善‘市場+保障’的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力讓人們住上好房子”。再到領導在國常會上對房地產市場的明確指示“有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展”從以上看出，不管是樓市“供求關系發生重大變化”，還是“好房子”，再到高層指示“加大高品質住房供給”，都明確了一點那就是在“保障+市場”雙軌制當中， “市場”上提供的商品房，更多要滿足“改善需求”。而用于“改善的、高品質的好房子”，很顯然這樣的住房需求與9070政策的要求是不相符的，而給“限墅令”松綁是順應現階段改善和終極改善群體的需求。因為這部分人既有非常強烈的改善居住的需求又有很強的購買力，所以，要想讓這個群體為樓市當前困境找到突破口，就需要滿足他們對“高品質住房”的需求。二、 樓市升溫跡象明顯，買房人從觀望轉向糾結我們先來看看北上廣深新房和二手房市場，從到訪、認購到成交方面的數據。1、北京：過去一周，朝陽區交易中心經歷了近年來罕見的訪客潮，日均人流達到2500人次以上，高峰期有時3000人，現場人潮涌動，呈現出久違的火爆景象。近3周的時間，北京存量房市場交出了一張令人矚目的成績單：全市網簽數量一舉突破8217套大關，輕松超越2月份全月的交易量。特別值得一提的是，部分周六周日，一天交易量強勢沖破千套門檻，展現出市場強大的購買能力和活躍度。2、廣州：根據合富平臺數據，3月18號-24號，廣州新房市場熱度顯著提升，成交量較前一周大幅躍升超過三成。存量房同樣表現出強勁勢頭，交易量連續4周上行，首次突破單日200套關口，刷新近五個月來的單日交易紀錄。3、深圳：同樣顯現出升溫的場景。從深圳中原發布的數據來看，上周新建樓盤售樓部吸引到訪6000余人，與上個月相比數量增加了40%。一些熱門項目在周末人氣爆滿，就在上個周末，到訪量就超過一千批次的客戶，說明不少購房者正積極入場。與此同時，深圳二手房市場熱度亦同步提升，深房中協數據顯示，上周二手住宅成交量達1286套，環比增長6.6%，連續六周實現成交量增長，并連續兩周創下了2022年以來的新高，市場活躍度持續上揚。4、上海：近期入市的不少樓盤認購率超高，迅速引起了市場的高度關注。其中，保利濱江天珺二期以340%的超高認購率，呈現出一房難求的局面；嘉定新城第5期小區受關注程度緊隨其后，也得到了購房者的認可，認購率也達到了327%。而存量房市場，在進入3月以來，日均交易量穩定在500套以上，與2月份每天平均258套的交易量相比，實現了翻倍增長。綜上所述，隨著樓市限制性政策接連取消，房地產走向成明牌，購房者出現了不同的狀態，比如有的人從觀望轉向糾結，有的人開始進場。特別是近期一線城市中樓市所展現出明顯的回暖跡象，無論新房還是二手房市場，均呈現出交易活躍、需求旺盛的特點。這都是人們對房地產市場變化帶來的正常的反應，購房者應該理性看待。建議大家可以多關注未來樓市的發展趨勢，也不要過于盲從，適合自己的才是最好的選擇。